전세권 설정 등기 장단점 및 필요성 완벽 정리(vs 확정일자)

오늘은 전월세 계약 시 소중한 전세금, 보증금을 지킬 수 있는 전세권 등기에 대해 알아보려 합니다. 최근 역전세 등으로 인해 임대한 집이 경매에 넘어가는 등 내 소중한 목돈을 지키기 위해 더욱 관심을 기울여야 하는데요.

 

전입신고, 확정일자보다 더욱 안전하고 빠르게 내 보증금을 지킬 수 있는 전세권 설정 등기에 대해 확정일자를 받아도 필요한지? 어떤 장점과 단점이 있는지에 대해 알아보려 합니다. 나의 전세금, 보증금을 돌려받지 못할 거 같아 불안하신 분들이라면 꼭 필요한 글이니 끝까지 읽어주세요.

 

 

 

전세권 설정 등기 필요성

 

전세권 설정이란 전세, 월세 계약에 대해 단순히 계약서 작성으로 끝나는 것이 아닌 등기사항전부증명서(등기부등본)에 '전세, 월세 계약을 표시'하는 것을 의미하는데요. 여러분들이 전세권 설정 등기를 진행하게 되면 해당 물건에 아래와 같이 표시됩니다.

 

전세권 설정 등기 예시

 

그럼 이렇게 등기부등본에 임대차 계약이 표시되면 좋은 점이 무엇일까요? 앞선 글에서 설명드렸듯 확정일자만 받았더라도 추후 문제가 생겼을 때 경매를 통해 보증금을 돌려받을 수 있지만 그 방법과 시간에서 매우 큰 차이가 발생합니다.

 

전세권 등기가 되어 있지 않다면 여러분들은 직접 집주인에게 임차보증금반청구소 등을 제기하고 승소하여야지만 강제집행 경매로 진행이 되는데요. 최소 1년 이상의 시간과 직접 소송을 진행해야 하는 어려움이 있습니다.

 

하지만 만약 전세권 설정 등기가 되어 있다면 별도의 소송, 판결 없이도 바로 직접 경매 신청이 가능하게 되어 혹시 문제가 생기더라도 경매로 나의 보증금을 빠르게 회수할 수 있다는 장점이 있는 거죠.

 

 

마지막으로 우선변제권(돈을 돌려받을 수 있는 권리) 효력이 확정일자의 경우 익일 0시부터 발생하여 계약 당일에 다른 근저당을 설정하게 되면 문제가 발생하지만 전세권 등기의 경우 등기 시점부터 발생하기에 이러한 리스크 역시 해소가 가능하죠.

 

 

전세권 설정 등기 단점

 

하지만 위와 같은 장점이 있음에도 아마 여러분들 주변에 전세 계약 후 전세권 설정 등기를 진행하는 경우를 찾아보기가 어려우셨을 텐데요. 그 이유는 전세권 등기를 하기 위해서는 몇 가지 허들이 있기 때문입니다.

 

확정일자	전세권 등기
무료 ~ 700원	전세보증금 * 0.24%
집주인 동의 불필요	집주인 동의 필요

 

위 표에서 보는 것처럼 가장 큰 차이는 비용과 집주인의 동의 여부입니다 

 

우선 비용의 경우만 살펴보더라도 확정일자의 경우 주택임대차 신고를 통한 확정일자 설정은 무료, 직접 신청하는 경우 700원 정도밖에 비용이 발생하지 않지만 전세권 등기는 보증금의 0.24% + a로 그 비용차이가 매우 크죠.

 

 

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비용뿐만 아니라 집주인 동의여부도 전세권 등기신청의 어려운 점 중 하나인데요. 확정일자의 경우 집주인의 동의여부가 필요 없지만 전세권 등기의 경우 집주인의 동의가 필수죠.

 

집주인 입장에서도 번거롭고 등기부등본에 임대차계약이 올라가는 만큼 전세권 등기를 원하지 않는 집주인도 많아 실제 저도 전/월세를 구할 때 전세권 등기를 허락해 주는 물건을 찾는데 어려움을 겪었었습니다.

 

 

전세권 등기 해? 말아?

 

위와 같은 비용 및 집주인의 동의와 같이 어려움이 있지만 저는 이번 반전세 계약을 진행하면서 전세권 등기 설정을 진행하였는데요. 약 2년 전 동생이 전세 사기를 당해 약 2년간 직접 소송신청, 내용증명발송, 강제경매 진행 등을 진행해 보며 확정일자만으로는 돈을 돌려받는데 너무 많은 노력과 시간이 발생하는 것을 알았기 때문이죠.

 

여러분의 소중한 전세금, 보증금을 안전하게 지키고 싶거나 조금이라도 불안하신 분들은 전세권 설정 등기를 진행하여 안정적이고 보수적으로 전월세 계약을 진행하시는 것을 추천드립니다. 이런 분들을 위해 전세권 설정 등기를 위해 필요한 준비물, 비용 그리고 신청방법을 다음 글에서 공유드리도록 하겠습니다.

 

전세권 설정 등기 필요성 및 장단점