은행 fp(자산관리사) 핵심 요약집 pdf_2부_2-1_부동산상담 사전 준비

 

 

1. 부동산 개념
- 건물과 토지는 별도로 거래되는 독립정착물
- 준부동산 : 변동사항을 등기하는 동산 또는 부동산과의 결합물을 의미, 감정평가의 대상이 되며 저당권의 목적이 될 수 있음(공장재단, 어업권, 광업권, 자동차 등)

2. 법적권리
- 부동산 : 전세권, 지상권, 유치권 설정이 가능
- 동산 : 유치권, 질권 설정 가능(지상권, 전세권 설정은 불가)

- 소유권과 관련된 정보는 [등기사항증명서 > 건축물대장] / 건축물 관련 정보는 건축물대장이 우선 시
- 현행 국내 부동산등기부는 공신력이 인정되지 않음
- 근저당권의 채권최고액은 실제 대출금액의 120~130% 수준에서 설정
- 국토종합계획 > 도시/군 기본계획(20년 단위) > 도시/군 관리계획(기반시설 중점) > 지구단위 계획(10년 내외)

3. 지목 설정
- 하나의 필지에는 하나의 지목만 설정이 가능하며 일시적인 경우 지목을 변경하지 않는다
- 전 (=밭) / 답(=논) / 임야(=산) / 대(=대지 =건축물을 지을 수 있는 토지) / 잡종지( = 모두 변경 가능, 일반적으로 대로 변경)

4. 부동산의 분류
1) 주거지역 : 전용주거지역(1,2종), 일반주거지역(1,2,3종), 준주거지역
* 1종 전용주거지역 : 단독주택 중심(건폐율 50% 미만 + 용적률 50~100%)
* 2종 전용주거지역 : 연립, 다세대주택 중심(건폐율 50% 미만 + 용적률 100~150%)
* 1종 일반주거지역 : 저층주택 중심, 편리한 주거환경(건폐율 60% 미만 + 용적률 100~200%)
* 2종 일반주거지역 : 12~18층의 중층 주거지역, 편리한 주거환경(건폐율 60% 미만 + 용적률 150% ~ 250%)
* 3종 일반주거지역 : 재건축 시 더 유리해짐, 편리한 주거환경(건폐율 60%미만 + 용적률 200~300%)
* 준주거지역 : 주거 + 상업 + 업무 / 건폐율 70% 미만 + 용적률 200~500% (일반적으로 주상복합이 많음)

2) 상업지역 : 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역
3) 공업지역 : 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역
4) 녹지지역 : 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역

5. 부동산 분류
- 다가구주택 : 지하층 제외 3층 이하 + 주택으로 쓰이는 바닥면적이 660m^2 이하/ 20세대 이상 거주X
- 다세대주택 : 각 동의 바닥면적 660M^2 이하 + 주택부분 해당 층수 4층 이하
- 준주택 : 기숙사, 다중생활시설(임대사업자 등록 불가), 오피스텔, 노인복지주택 등이 대표적
- 도시형생활주택 : 분양가 상한제 제한X / 도시지역에 건설하는 300세대 미만 / 반드시 도시지역에 건설 / 원룸형은 60M^2 이하, 지하층 불가

6. 대출규제 용어
- LTV : 담보대출의 가치인정비율을 의미(=담보인정비율)
- DTI : (모든 주담대 원리금 + 기타대출 이자)/소득 (=총부채 상환비율)
- DSR : (모든대출 원리금 상환액)/소득 (=총체적 상환능력 비율)

7. 공시가격
- 표준공시지가 : 국토교통부장관이 공시 / 약 50만 필지에 대한 단위면적당 가격
- 개별공시지가 : 시.군.구청장이 공시 / 과세의 기준 / 이의신청은 공시일로부터 30일 이내

8. 규제지역
1) 투기지역 : 기획재정부장관이 지정
  * LTV/DTI 40% 제한  /주담대 만기연장 제한 /양도세 가산세 부과

2) 투기과열지역 : 직전 2개월 청약경쟁률이 5:1을 넘으면 지정이 가능
  * 청약 1순위 자격 제한/ 민영주택 재당첨 제한/ 전매 제한/ 거래 시 자금조달계획서 의무화
  * 재건축 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택)
  * 조합설립인가 후 재건축조합원 지위양도 금지

- 투기지역 > 투기과열지구 > 조정대상지역 순으로 강력한 규제

9. 주택임대차보호법
- 주택임대차보호의 경우 보증금에 제한이 없고 임대차기간 1년이여도 2년으로 봄

- 대항력은 인도와 전입신고날 익일 00시 부터 발생

- 우선 변제권 : 대항력 + 확정일자 / 최우선 변제권* : 대항력 필요!

   * 서울 최우선변제 소액보증금 1.1억 이하, 경매금액 50% 이하

 

- 일부 주거이외의 목적이여도 인정, 가족의 일부만 주민등록신고를 해도 인정

- 적용대상 : 불법건축물, 공장 주거용 변경, 미등기/무허가 건물도 모두 적용(단, 비닐하우스는 X)

  * 임대차계약 시점에 주택여부를 판단하나 계약 후 임대인의 동의를 얻어 주택으로 개조한 경우 주택용으로 인정 가능

 

- 묵시적 갱신 : 만기 1~6개월 전 갱신거절 통지하지 않으면 동일조건으로 재임차한 것으로 봄

- 임대인(집주인) 해지통고를 받은지 3개월이 경과하여야 효력이 발생하며 묵시적 갱신기간동안은 언제든 해지통고 가능

- 계약갱신청구권 : 1회 행사가 가능하고 갱신되는 임대차계약의 존속기간은 2년

 

 

10. 상가임대차보호법
- 서울특별시 임차인의 경우 환산보증금이 9억원 이하여야 보호 대상 / 소액보증금범위는 6,500만원 이하
- 대항력은 건물의 인도와 사업자등록을 해야 발생하며 종교단체 등 비영리단체의 건물에는 적용되지 않음
- 임대차기간을 정하지 않은 계약은 1년으로 본다
- 환산보증금 = 임차보증금 + (월임차료 * 100)으로 계산

11. 기타
- 용적률 산정 시 제외 : 지하층, 주차장, 피난안전구역, 대피공관, 배관통로 면적은 모두 제외
- 계약면적에 제외 : 발코니 (관리사무소, 노인정, 놀이터, 엘레베이터는 계약면적에 포함)